企业破产原房屋租赁合同是否有效

日前,河南省桐柏县人民法院裁决了一起破产企业管理人单方解除房屋租赁合同纠纷案。此案裁定虽已作出,但由此引出的问题却颇发人深思,各方对有关法律的理解差异及房屋承租人权益的维护,将是今后此类案件的审理的难点。

7年前,20万元承租一栋楼

  2002年1月4日,家住河南省桐柏 县城关镇金凤小区的吴某与桐柏县有机化工公司(以下简称化工公司)签订了一份房屋租赁合同。约定,化工公司将位于桐柏县城关镇大同街的楼房一处租给吴某, 租期20年,年租金1万元,共计20万元一次付清。吴某在签约之日并未向化工公司支付现金,而是用该公司欠吴某装修工程款的20万元债务抵交租金。 2006年4月,化工公司被法院宣告破产。

  2008年8月1日,化工公司破产管理人(以下简称管理人)向吴某送达了交付租赁房屋的通知书,要求吴某在7个月内交付房屋。此时,吴某才得知,其与化工公司签订的房屋租赁合同已于两年前被管理人单方解除。《破产法》第十八条规定:“人民法院受理破产申请后,管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行,并通知外方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人,或者自收到对方当事人催告之日起三个月内未答复的,视为解除合同”。法院已以两年前受理了机械公司的破产申请,并发出了破产公告,吴某并未收到破产企业管理人的解除通知,房屋租赁合同已被解除。

  破产企业管 理人怎能单方解除在六年前已履行完毕的房屋租赁合同呢?一头雾水的吴某找到管理人理论,并书面提出异议。异议称,其与化工公司并非真实的租赁合同关系,而 是化工公司以房屋使用权向异议人催还债务的行为,该行为管理人无权撤销;异议人对因还款行为取得的房屋使用权符合用益物权的规定,应受法律保护,对房屋享 有的使用权并不影响所有权人对该房屋的处分权。

  8月18日,针对吴某的异议,化工公司管理人向桐柏县人民法院提请裁定,请求法院裁定责令异议人立即交付财产并承担逾期支付的法律责任。

管理人能否单方解除合同

  合同一方当事人解除合同是当事人的权 利,但不具有随意性。《合同法》第九十三条规定:“当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可 以解除合同。”第二十四条规定:“有下列情形之一的当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明 确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他 违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”九十六条规定:“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应 当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”根据以上法律规定可知,合同相对方存在若干违 约情形,致使不能实现合同目的的,另一方才可通知相对方解除合同,即解除合同应有一定的条件。但《破产法》第十八条则赋予了管理人解除合同的特权,即无论承租方是否违约,是否有过错,是否具备可以解除的条件,管理人均可以随时决定解除合同或者决定继续履行合同,这也是破产法作为特别法的特殊性。根据特别法优于普通法的原则和新法优于旧法的原则,本案应适用《破产法》,管理人有职权可以单方解除房屋租赁合同。

 

房屋租赁权是否属用益物权

   吴某认为管理人单方解除房屋租赁合同侵害了其在房屋租赁过程中形成的用益物权。但房屋租赁是一种财产使用权转移的民事活动,房屋租赁并不发生房屋所有权 的转移,只是房屋的所有权人在一定期限内将房屋的使用收益权及其占有范围内的土地使用权有偿转让于承租人。租赁权是对物的处分,具有收益性,所以属于处分 权能的范畴,是自物权。用益物权是他物权,指在法律规定的范围内,对他人所有的不动产享有占有、使用和收益的权利,包括土地承包经营权、建设土地使用权, 宅基地使用权等。居住权是用益物权的一种,但物权法上的居住权,不包括用房屋租赁产生的居住权。根据物权法法定原则,房屋租赁权不属于用益物权。

  在本案的听证过程中,管理人认为,《破产法》第十七条第二款规定:“人民法院受理破产申请后,债务人的债务人或者财产持有人应当向管理人清偿或者交付财产。”吴某在化工公司破产清算中无权占有使用该房屋,其拒不交付所租赁房屋,侵犯了它的物权。而吴某则坚持认为,管理人无权撤销破产企业早在六年前的偿还债务行为,无权强制收回其根据破产企业的还款行为而取得的房屋使用权,因此,请求法院撤销管理人向其送达的交付租赁房屋的通知书。

法院裁定交付房屋

  河南省桐柏县人民法院举行听证后认为,吴某占有使用破产企业房屋是基于双方真实意思表示签订的房屋租赁合同,合同约定租金20万元一次交清,实际是以吴某对化工公司的20万元债权抵交的租金,无论是现金支付还是以债权支付均不影响租赁合同关系的性质。2006年4月26日,本院已受理了化工公司破产一案,根据《破产法》第十八条的规定,吴某与化工公司所签的房屋租赁合同已被解除,其占有使用破产企业的房屋应当向管理人交付。但吴某因解除合同交付财产所遭受的损失可向管理人申报债权,对债权数额有异议的,可以向人民法院提起诉讼。依据《中华人民共和国破产法》第十条第一款、《最高人民法院〈关于审理企业破产案件若干问题的规定〉》第七十三条第二款的规定,裁定吴某于本裁定送达之日起七日内向管理人交付所租赁的房屋。

租赁合同解除后,承租人的损失如何处理

  裁定下发后,笔者采访了本案的审判长杨珊庭长。杨庭长说:像吴某与化工公司之间的破产解除房屋租赁合同纠纷,在各地出现很多,其根源在于对破产案件的破产债权清偿率几乎都是0%,承租人申报债权几乎没有任何价值。《破产法》第五十三条规定:“管理人或者债务人依照本法规定解除合同的,对方当事人以因合同解除所产生的损害赔偿请求权申报债权”。至于此债权能否实现,破产法是程序法律,对实体处理破产法 无从规定,其它法律也未规定。但审判活动的目的是定纷止争以促进社会和谐,尤其是全社会倡导树立与时俱进的时代背景下,对于损失,如果一概而论均依法要求 申报债权,这样的效果肯定不利于市场经济的健康发展和社会稳定,最稳妥的处理原则是既依法办事又兼顾社会效果。租赁合同解除后,若管理人愿意出租,承租人 愿意重新签订合同的,可以续签合同,则该租赁合同原则上仍可依循《合同法》的基本规定,但在具体条款上应充分考虑破产企业作为出租人的实际情况,主要包括合同的租期、解除条件等。例如,在租期上采取不定期租赁,在解除条件方面考虑将来租赁物的变现可能。若管理人决定将租赁物变现,则可考虑原承租人享有优先购买权。

管理人合同解除权的价值和限制

  杨庭长说,《破产法》设立管理人合同解除权,一方面是最大限度地保护债权人的利益,实现债权人利益的最大化,促进破产的变现;另一方面,就是维护社会主义市场经济秩序,促进企业能在市场环境中切实做到优胜劣汰。管理人的合同解除权是单方面的,相对人则处于被动接受的地位,但破产管理人在解除合同时并非不受到限制,《破产法》 的民商属性决定了合同的相对方并非只能“手无寸铁”地遭受“宰割”。“权利必须被正当行使”是亘古不变的法理。法律既然明确规定管理人享有合同解除权,就 应当涵盖有“管理人正当行使合同解除权”的意思,这就意味着,管理人决定解除合同的意思表示必须通过合理、明确的方式予以表达,且不能得随意扩大合同任何 一方的损失。按照《破产法》第十八条的规定,破产管理人解除合同的范围为“破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同”。在行使方式上,要求“自破产申 请受理之日起二个月内未通知对方当事人,或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的”,即视为解除合同;在行为性质上,管理人的合同解除权仅是一项 权利,并非遇所有合同就必须解除;在权利救济通径上,合同相对人对管理人随意解除合同的行为不服,可基于《合同法》第九十六条的规定,向法院提起确认上 诉,按正常的民事诉讼程序解决。

深圳破产法律师

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